首頁 常見問題 E012管理實務案例(一)
E012管理實務案例(一)
佔用騎樓及於樓梯間、防空避難室推放雜物時如何處理?
 答:
 
  根據公寓大廈管理條例第7條第1項第2款之規定:騎樓不得獨立使用供做專有
部份,因此一樓的區分所有權人是無權在騎樓上擺設麵攤或遊樂器等。
區分所有權人對專有部份之利用,不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人
共同利之行為。(公寓大廈管理條例第5條)
住戶應依使用執照所記載用途及規約使用專有部份、約定專用部份,不得擅自變更,
住戶違反前項規定,管理負責人或管委會應予制止,並報請直轄市、縣(市)主管機
關處理,並要求其回復原狀。(公寓大廈管理條例第15條)管委會應依前3條規定
辦理,可向縣市政府提出檢舉,要求派員拆除住戶所加蓋之違章建築,並可請警察機
關取締擺設在騎樓之麵攤及遊樂器。
何謂大公、小公及公設比?
 答:
 
  購屋時所買的購屋坪數通常為主建物、附屬建物及公共設施面積之總和。主建物
就是室內面積,附屬建物為使用執照竣工平面圖上所註明的平台、陽台、屋簷或雨遮
部份,都是屬於附屬建物,主建物加上附屬建物即為一般所稱的私有面積或專有部份
 
  而公共設施在一般房屋銷售上所謂的『大公』、『小公』,在法令上並無此名詞
,法令上均稱之為『公共設施』,依據公寓大廈管理條例第三條第四款、第五款所規
定的『公共使用範圍』、與第三條第六款規定的『約定共用範圍』,即所謂的『公共
設施範圍』;走廊、樓梯、門聽、升降機房、法定防空避難室、法定停車空間、水箱
、蓄水池、電梯、水塔、變電室及其他經起造人與契約所有權人同意協議為共同部份
者,都稱為公共設施的項目。
 
  但一般在房市交易過程中,習慣上銷售人員會將上述公共設施中的當層樓梯間、
電梯間、走道稱為『小公』,其他住戶共同使用的其他公設如一樓門廳、屋頂突出物
、台電配電室、發電機室、蓄水池、水箱、管理員室、VIP設施,則稱為『大公』。
 
  至於各住戶公共設施的分攤計算方式,在尚未有明確法令條文規範下,公設分攤
方式往往會讓購屋人莫衷一是,因此,自85年2月起公平會規範,建築投資業者在
房地產買賣契約書中,應載明各共有人所分配公共設施的項目、面積或比例。購屋人
在與建商簽訂買賣契約時,可要求建商在契約書中詳細列舉公設所含的項目、並載明
公設分攤的計算方式、以及各戶持分總表。能清楚得知所購房屋公設的分配方式,避
免日後房屋完工後,發現室內面積與實際面積差距過大,需和建商爭議不休的情形。
公設比=公共設施面積/銷售面積(主建物、附屬建物及公共設施面積之總和)
 
  公設比應為多少才合理?
5樓公寓公設比約為10%~12%
7樓以上華廈約為12%~15%
12樓以上大樓則為15%~20%
開放空間大樓的公設比則約為30%~40%
但建商的規劃與個案訴求重點不同時,公設比也有不同的水準,例如強調休閒生活機
能者,公設比可能會比一般住宅個案高,消費者在購屋時也應列入變動因素當中,並
非每個個案的公設比均會在上述的範圍當中。
樓地板可以打通嗎?
 答:
 
  樓板跟牆壁不一樣,有一些牆壁只做隔間牆使用,沒有承重的功能,所以不會影
響結構。不過樓地板就不同了,它是負責承重的結構,將樓板上的載重傳遞到樑,樑
再傳遞到柱,柱再傳遞到基礎。如果破壞了樓板結構,是會影響整體結構的,也因為
這個破壞,改變了整個結構系統,假使地震來了,這個被敲毀的部位,就容易形成應
力集中而產生破壞。假使你照原狀復原,那也是沒有用的,因為你的鋼筋搭接已經沒
有延續,應力已經沒辦法傳遞,這就跟汽車板金一樣,板金後的那一塊地方,永遠是
生鏽與漏水的起源頭,建築結構已是如此,而且一旦破壞,就沒有機會復原。或許有
些人或說可以利用植筋續接鋼筋,或者是把原來的洞挖的更大露出鋼筋來搭接,不過
基本上這些方法,都是亡羊補牢而且效果有限,而且一打一補之下,那部位的結構也
會因此受到許多作用力,而產生破壞。再者,你不能保證營造廠或建商,都一定按圖
施工沒偷工減料,倘若體質就不好的一棟建築物,再加上你這麼東挖西捕的你能想像
這個結構強度嗎?!所以奉勸不要任意改變房屋結構。
公寓大廈裝修破壞結構重罰?
 
  • 答:
     
      民眾今後任意違規加裝鐵鋁門窗將開罰!立法院通過「公寓大廈管理條例部分條
    文修正案」,公寓大廈加裝安全防盜或美觀設備都須依法辦理,或受管委會的決議規
    範;住戶若改建裝修也不得破壞主建物之構造,否則將遭連續、每次臺幣四萬元以上
    二十萬元以下罰鍰。此外,到處可見的大哥大基地台,也需經該樓層全體住戶及所有
    權人會議同意後才得裝置。
     
      在公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及不屬專有部分的防空避難設備上,凡
    安全防盜或美觀上的改建、裝設鐵鋁門窗,甚至放置廣告物,都必須依法規辦理。
     
      除法令規範外,公寓大廈或社區如果自行「從嚴規定」,經向直轄市、縣市政府
    報備有案後,就受該規約限制;違規住戶如不聽從制止,管委會可強制恢復原狀,費
    用由該住戶負擔。
  •  
  • 案例:
     
      台北市東區「東興大樓」,因為位於一樓的第一銀行在裝修過程中,擅自變更建
    物主要結構,被認為與大樓在九二一地震倒塌有關,這次修法增訂,住戶為維護、修
    繕、裝修或其他類似工作時,未經申請主管建築機關核准,不得破壞或變更建築物的
    主要構造。住戶違反這項規定時,新法規定,管理負責人或管理委員會「應」予制止
    或按規約處理,經制止不遵從者,得報請主管機關處理,主管機關可處四萬以上二十
    萬元以下罰款,限期不改善者,得連續處罰。
     
      而且這項違規若是供營業使用,且因而致人於死者,其住戶處一年以上七年以下
    有期徒刑,得併科罰金一百萬元以上五百萬元以下;致重傷者,處六個月以上五年以
    下有期徒刑,得併科五十萬元以上兩百五十萬元以下罰金。
     
      公寓大廈共用的公共設施包括擋土牆、消防設備等部份,不管是因風災或水患造
    成的損害,地方政府都應視情況給予維持、修繕上的費用補助。而在公共基金部份,
    過去由於建商屢屢發生負債倒閉,連帶產生積欠費用的糾紛;新法則規定,建商在申
    請大樓使用執照時,就應提出繳交縣市政府公庫的代收證明,等管委會成立並完成報
    備後,直接由公庫代為撥付。
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